Yönetim Danışmanlığı

K.M.K Madde 27 - Anayagrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.
Yasanın bu maddesi, anataşınmazın yönetimiyle ilgili genel kuralı belirlemektedir.

• Anataşınmaz Kat Malikleri Kurulunca Yönetilir.
• Yönetim biçimi Kat malikleri kurulunca kararlaştırılır.
• Yönetim biçimi, yasaların buyurucu kurallarına aykırılık teşkil edemez.

Yönetim planı, kat mülkiyeti ilişkisinde çok önemli işlevi ve etkinliği olan bir belgedir. Anataşınmazda kat irtifakı ve/veya kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilmesi sorunlu bulunan ve tapuda saklanması gereken bu belge tüm kat maliklerini ve onların ardıllarını bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
Kısaca, kat mülkiyeti düzeninde anataşınmazın yönetimine ilişkin kuralları içeren belgedir.

Yönetim planı, anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve biçimini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime dair diğer hususları düzenleneceği belgedir. Yönetim planının oluşması için yasal koşul, yüm kat maliklerince oybirliğiyle imzalanmış olmasıdır. 

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 12.maddesinin (b9 bendi hükmüne göre tüm kat maliklerince birlikte kabul edilip imzalanmış olan yönetim plânında bazı değişikliklerin yapılması gerekebilir.İşte böyle bir durumu öngören 28.maddenin üçüncü fıktası, bu değişikliğin tümkat maliklerinin beşte dördünün oyu ile yapılabileceğini hükme bağlamıştır. Buna göre, oybirliği ile düzenlenmiş bir belge beşte dört çoğunlukla değiştirilebilmektedir.

Yönetim plânında yasaya aykırı bir hüküm her nasılsa yer almış olup da kat maliklerine uygulanmak istediğinde; ilgili kat maliki, kat malikleri kurulunda diğer kat malikleri ile uzlaşamazsa, yasaya aykırı bu hükmün uygulanması nedeniyle her zaman hakimin müdahalesini isteyebilir. Hakim bu başvuruyu 33.madde kapsamında inceleyip, yönetim plânının bu hükmünün uygulanıp uygulanmayacağını, buna  göre kat malikleri kurulunca alınmış bir karar varsa iptali gerekip gerekmediğini hükme bağlayacaktır.

Kat Malikleri Kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (eklenen cümle: 14.11.2007 - 5711/14 md.) Toplantı usülüne dair  yönetmelikler takip edilmelidir.
Kat malikleri kurulu toplantısı zaman bakımından ikiye ayrılır.
Olağan Toplantı : Yasada ve yönetim planında gösterilen tarihlerde yapılan toplantılardır.
Olağanüstü Toplantı :Önemli bir sebebin çıkması durumunda, yöneticinin veya denetçinin ya da 1/3 kat maliklerinin istemi üzerine yapılan toplantıdır. 

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oyçokluğuyla karar verir.
(Değişik: 14.11.2007 - 5711/15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümler saklıdır.

Kat Mülkiyeti Yasası Madde 31 - Her kat maliki, sayı ve arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.

Kat maliki kurul toplantılarına bizzat gelmek zorunda değildir. Dışarıdan veya ortaklardan birine vekalet vererek kendisini kurulda temsil ettirebilir.
Madde 31 - 14.11.2007 gün ve 5711 sayılı Yasayla değişik son fıkrası, kat maliklerinin oylarını yetkili vekil eliyle de kullanabileceklerini hükme bağlamıştır. Buna göre 1 kişi, anataşınmazdaki toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kat mülkiyetine tabi kırk ve daha az sayıdaki bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekalet edebilir.

Anahayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.